Immobilien-Lexikon von A-Z

A

Andienung

Mit Andienung ist die Anliefermöglichkeit bei Firmen oder Hallen gemeint.

Diese kann ein Parkplatz oder auch ein konkreter Anlieferungsbereich sein. Bei Lagerhallen und Industrieimmobilien steht die Bezeichnung im direkten Zusammenhang mit der Zone in der Waren angeliefert werden. Die Andienung bei Lagerhallen kann ganz unterschiedlich aussehen. Es gibt Industriehallen mit höherliegenden Warentoren und Rampen oder die Anlieferzone ist ebenerdig gestaltet. Ist der wirtschaftliche Kontext gegeben, bezeichnet die Andienung die konkrete, physische Auslieferung von Handelswaren und nicht den Bereich, in dem sie ankommen.


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B

Bauleitplanung

Die Bauleitplanung hat zwei Aufgaben: Zum einen dient sie dazu, die zu bebauenden Gemeindeflächen darzustellen, und zum anderen zeigt sie die vorhergesehene Nutzungsart der Flächen auf. 
Mit der Bauleitplanung wird somit die städtebauliche Entwicklung einer Gemeinde gelenkt. Die Bauleitplanung besteht aus zwei Phasen. Die vorbereitende Entwicklungsphase ist die Erarbeitung von einem Flächennutzungsplan. Dieser gibt Auskunft über die beabsichtigte Nutzung des zu bebauenden Gebietes in einer Gemeinde. Darauf gekennzeichnet sind vor allem die Neubaugebiete. Der Flächennutzungsplan ist jedoch nicht verpflichtend.

Anders die zweite Phase der Bauleitplanung, der Bebauungsplan. Er ist verbindlich, beschränkt auf eine spezifische Region einer Gemeinde und legt die Bebauungsart der Grundstücke fest. Im Bebauungsplan ist ebenso das Maß an Bebauung abzulesen. Darüber hinaus informiert er über die Grundflächenzahl sowie die Gebäudehöhe und zahlreiche weitere Vorgaben. Generell stellt jede Gemeinde selbst die Bauleitplanung auf. Allerdings müssen Vorgaben, Vorschriften und Normen von Verwaltungsbehörden und der Justiz eingehalten werden.
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Bebauungsplanung

Ein Bebauungsplan zeigt Art und Maß eines Baugrundstücks sowie die damit zusammenhängende Nutzung.
Er wird von der Gemeinde aufgestellt und kann von jedermann eingesehen werden – zum Beispiel im Bauordnungsamt, im Stadtplanungsamt oder in der Gemeindeverwaltung.
Ein Bebauungsplan gliedert sich in eine Planungsskizze und einen Text über die Strukturierung, Ziele und Zwecke des Grundstücks. Darüber hinaus unterscheidet man zwischen einem „qualifizierten Bebauungsplan“ und einem „einfachen Bebauungsplan“. Ein qualifizierter Bebauungsplan enthält genauere Informationen über die bauliche Nutzung, das eigentliche Baufeld und die örtlichen Verkehrsflächen. Der einfache Bebauungsplan zeigt nur die Gebietsart und die Baugrenzen auf. 
Unter der Art der baulichen Nutzung versteht man den Typ der Gebäude. Da meistens ein Bebauungsplan für ein ganzes Gebiet angelegt wird, ist daraus zu lesen, ob es als reines Wohn-, Industrie- oder Mischgebiet vorgesehen ist.
Das Maß der Bebauung legt hauptsächlich die Grundflächenzahl fest, informiert aber ebenso über die Anzahl der Stockwerke, die Gebäudehöhe und die Fläche der Geschosse. Ein weiteres Detail sind Baugrenzen und -linien sowie anderweitige Vorschriften, wie etwa die Dachneigung oder die Bepflanzungsordnung.
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Bruttokaufpreis

Der Bruttokaufpreis entspricht dem Nettokaufpreis plus Erwerbsnebenkosten.
Letztere umfassen in der Regel die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Gerichtskosten, sowie die Maklerprovision. Kosten für die Ankaufsprüfung werden nicht berücksichtigt.
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F

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan (FNP) bildet die Grundlage eines Bebauungsplanes und zeigt grafisch die vorhergesehene Nutzung eines kompletten Gemeindegebietes. 
Darauf abzulesen sind sowohl geplante Grundstücke für Gemeindeeinrichtungen, Acker- und Grünflächen sowie Wohn- und Gewerbegebiete. 
Dabei geht es hauptsächlich um eine zukunftsorientierte Entwicklung, weshalb vorwiegend Neubaugebiete gekennzeichnet sind. Ein weiterer Bestandteil des Flächennutzungsplanes ist der Erläuterungsbericht, der eine ausführliche Auskunft über diese Ziele gibt. Jedoch ist der Flächennutzungsplan im Vergleich zum Bebauungsplan nicht verbindlich. Wird ein Flächennutzungsplan erstellt oder geändert, ist sowohl die Öffentlichkeit als auch die relevante Behörde zu informieren. Er sollte darüber hinaus an regionale Begebenheiten angepasst sein und muss final von der entsprechenden Verwaltungsbehörde abgesegnet werden. Anschließend hat der Flächennutzungsplan eine Gültigkeit von maximal 15 Jahren. Nach Ablauf dieser Zeit wird er erneut überprüft und gegebenenfalls geändert. So soll eine zeitgemäße Entwicklung gewährleistet werden.
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H

Hochregallager

Von einem Hochregallager spricht man ab einer Regalhöhe von 12 Metern.
Aktuell beträgt die maximale Höhe etwa 50 Meter. Hochregallager bieten enorme Kapazitäten – bis zu einhunderttausend Paletten finden darin Platz. Die Nutzung von Hochregallagern ist äußerst sinnvoll bei Gegenständen, die schlecht stapelbar oder sehr empfindlich sind.
Hochregallager nutzen die räumlichen Gegebenheiten optimal aus. Meist werden sie vollelektronisch mit einem Lagerverwaltungssystem bewirtschaftet. Innerhalb des Lagers werden die Waren mit Regalbediengeräten (RBG) bedient. Zu den wichtigsten Vorteilen eines Hochregallagers zählen die bestmögliche Raum- bzw. Flächenausnutzung, ein geringer Personalbedarf und die großen Lagerkapazitäten. Darüber hinaus sorgen Hochregallager für Flexibilität, Transparenz und Übersichtlichkeit. Mit Hilfe des Verwaltungssystems können einzelne Gegenstände optimal eingelagert werden.
Das Bestücken beziehungsweise Entnehmen aus einem Hochregallager kann sowohl manuell als auch automatisch erfolgen. In diese Abläufe werden häufig unterschiedliche Schiebe-, Hub- und Fördertechniken integriert, was die Arbeit sehr erleichtert – vor allem, wenn viele Güter häufig verschoben werden müssen. Der optimalste Ablauf wird erreicht, wenn die Güter mit Barcodes versehen werden und man auf diese Weise eine Automatisierung erreicht.
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I

Internal Rate of Return (IRR)

Der IRR (oder interne Zinsfuß) berücksichtigt alle für den Investor relevanten zukünftigen Zahlungsströme und entspringt der dynamischen Investitionsrechnung. 
Werden alle Zahlungsströme (Einnahmen und Ausgaben) mit dem IRR auf den Zeitpunkt der Investition diskontiert, so ergibt sich ein Nettobarwert von Null. Entsprechend gibt der IRR die durchschnittliche Verzinsung des über die Investitionsdauer gebundenen Kapitals wieder.

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Ist-Bruttomultiplikator

Der Ist-Bruttomultiplikator ist der Kehrwert der Ist-Bruttorendite.
Der Vervielfältiger ergibt sich aus dem Quotienten aus Nettokaufpreis und jährlicher Ist-Nettokaltmiete. Anfallende nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, sonstige außerordentliche Mietminderungen (z.B. Mieter-Incentives) oder Mietsteigerungen (z.B. Staffelmieten), sowie Erwerbsnebenkosten werden nicht berücksichtigt. Der Ist-Bruttomultiplikator berechnet sich wie folgt: Nettokaufpreis / Ist-Nettokaltmiete pro Jahr.
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Ist-Bruttorendite

Die Ist-Bruttorendite bringt die jährliche Ist-Nettokaltmiete mit dem Nettokaufpreis in Relation.
Anfallende nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, sonstige außerordentliche Mietminderungen (z.B. Mieter-Incentives) oder Mietsteigerungen (z.B. Staffelmieten), sowie Erwerbsnebenkosten werden nicht berücksichtigt. Die Ist-Bruttorendite berechnet sich wie folgt: Ist-Nettokaltmiete pro Jahr / Nettokaufpreis x 100%.
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Ist-Nettokaltmiete

Die Ist-Nettokaltmiete entspricht der aktuellen Vertragsmiete ohne Berücksichtigung von nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. 
 
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Ist-Nettomultiplikator

Der Ist-Nettomultiplikator ist der Kehrwert der Ist-Nettorendite. 
Der Vervielfältiger ergibt sich aus dem Quotienten aus Bruttokaufpreis (inklusive Erwerbsnebenkosten) und jährlicher Ist-Nettokaltmiete abzüglich aller nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Außerordentliche Mietminderungen (z.B. Mieter-Incentives) oder Mietsteigerungen (z.B. Staffelmieten) werden nicht berücksichtigt. Der Ist-Nettomultiplikator berechnet sich wie folgt: Bruttokaufpreis (inklusive Erwerbsnebenkosten) / (Ist-Nettokaltmiete pro Jahr – nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten).

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Ist-Nettorendite

Im Gegensatz zur Ist-Bruttorendite berücksichtigt die Ist-Nettorendite die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten und Erwerbsnebenkosten.
Letztere umfassen in der Regel die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Gerichtskosten, sowie die Maklerprovision. Sonstige außerordentliche Mietminderungen (z.B. Mieter-Incentives) oder Mietsteigerungen (z.B. Staffelmieten) werden nicht berücksichtigt. Die Ist-Nettorendite berechnet sich wie folgt: (Ist-Nettokaltmiete pro Jahr - nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten) / Bruttokaufpreis (inklusive Erwerbsnebenkosten).

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M

Marktmiete

Die Marktmiete entspricht dem zum aktuellen Zeitpunkt erzielbaren Mietzins.
 
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N

Nebenkosten

Unter Nebenkosten (auch Betriebskosten) versteht man alle laufenden Kosten, die zusätzlich zur Miete (Grundmiete/Kaltmiete) anfallen. 
Unterschieden wird zwischen „kalten“ und „warmen“ Nebenkosten: 
Zu den kalten Kosten zählen: Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Hausmeisterkosten, Hausreinigung, Ungezieferbekämpfung, Gebühren für Antenne oder Kabel, diverse Versicherungen, Aufzug und sonstige Kosten, wie das Heizen des Treppenhauses oder die Instandhaltung von Gemeinschaftsräumen. 
Die warmen Kosten setzen sich wie folgt zusammen: Gebühren, die aus Heizung und Warmwasser entstehen. Diese Kosten werden meist vom jeweiligen Anbieter nach Verbrauch abgerechnet und beispielsweise mit Hilfe von Wasseruhren und Zählern ermittelt. Entsprechend eines bestimmten Verteilerschlüssels legt der Vermieter die kalten Nebenkosten des gesamten Gebäudes auf die Mieter um. Als Kriterien kommen entweder die Kopfanzahl oder die gemietete Wohnfläche in Frage. 
Der Mieter begleicht die gesamten Nebenkosten in regelmäßigen Abständen und erhält darüber eine Nebenkostenabrechnung.
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Net Operating Income (NOI)

Der NOI (oder Nettobetriebsergebnis) entspricht der Ist-Nettokaltmiete, abzüglich der nicht umlagefähigen Betriebskosten. Somit ist der NOI abhängig von den Betriebskosten eines jeden Investors.
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Nettokaufpreis

Der Nettokaufpreis entspricht dem Kaufpreis der Immobilie ohne Berücksichtigung von Erwerbsnebenkosten.
 
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R

Return on Equity (ROE)

Der Return on Equity (oder Eigenkapitalrendite) setzt den jährlichen Reinertrag (nach Finanzierungskosten) in Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital.
Die Kennzahl gibt entsprechend die Eigenkapitalverzinsung des Investors wieder. Die Eigenkapitalrendite berechnet sich wie folgt: (Ist-Nettokaltmiete pro Jahr – nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten – Finanzierungskosten) / Eigenkapital.

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Return on Investment (ROI)

Der ROI (oder Kapitalrendite) berücksichtigt die Rentabilität des gesamten eingesetzten Kapitals (Eigenkapital & Fremdkapital). Die Kennzahl setzt die Investition in Verhältnis zum Gewinn. Der ROI berechnet sich wie folgt: (NOI - Finanzierungskosten) / Investition x 100%.

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S

Soll-Bruttomultiplikator

Der Soll-Bruttomultiplikator ist der Kehrwert der Soll-Bruttosollrendite. 
Der Vervielfältiger ergibt sich aus dem Quotienten aus Nettokaufpreis und potentieller jährlicher Vertragsmiete (Soll-Nettokaltmiete). Entsprechend werden hier, im Gegensatz zum Bruttomultiplikator, die Leerstandsflächen mit der erzielbaren Marktmiete angesetzt. Anfallende nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten oder sonstige außerordentliche Mietminderungen (z.B. Mieter-Incentives) oder Mietsteigerungen (z.B. Staffelmieten) werden nicht berücksichtigt. Der Soll-Bruttomultiplikator berechnet sich wie folgt: Nettokaufpreis / Sell-Nettokaltmiete pro Jahr.

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Soll-Bruttorendite

Die Soll-Bruttorendite bringt die potentielle jährliche Vertragsmiete (Soll-Nettokaltmiete) mit dem Nettokaufpreis in Relation. 
Entsprechend werden hier, im Gegensatz zur Ist-Bruttorendite, die Leerstandsflächen mit der erzielbaren Marktmiete angesetzt. Anfallende nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, sonstige außerordentliche Mietminderungen (z.B. Mieter-Incentives) oder Mietsteigerungen (z.B. Staffelmieten), sowie Erwerbsnebenkosten werden nicht berücksichtigt. Die Soll-Bruttorendite berechnet sich wie folgt: Soll-Nettokaltmiete pro Jahr / Nettokaufpreis x 100%.

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Soll-Nettokaltmiete

Die Soll-Nettokaltmiete ist der theoretische Mietwert der Immobilie. 
Die Soll-Nettokaltmiete berücksichtigt somit die Ist-Nettokaltmiete, ergänzt durch die potentielle Marktmiete für die Leerstandsflächen. Die nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten werden nicht berücksichtigt.
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Soll-Nettomultiplikator

Der Soll-Nettomultiplikator ist der Kehrwert der Soll-Nettorendite. 
Der Vervielfältiger ergibt sich aus dem Quotienten aus Bruttokaufpreis (inklusive Erwerbsnebenkosten) und potentieller jährlicher Vertragsmiete (Soll-Nettokaltmiete), abzüglich aller nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Außerordentliche Mietminderungen (z.B. Mieter-Incentives) oder Mietsteigerungen (z.B. Staffelmieten) werden nicht berücksichtigt. Der Soll-Nettomultiplikator berechnet sich wie folgt: Bruttokaufpreis (inklusive Erwerbsnebenkosten) / (Soll-Nettokaltmiete pro Jahr - nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten).

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Soll-Nettorendite

Im Gegensatz zur Soll-Bruttorendite berücksichtigt die Soll-Nettorendite die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten und Erwerbsnebenkosten. 
Letztere umfassen in der Regel die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Gerichtskosten, sowie die Maklerprovision. Sonstige außerordentliche Mietminderungen (z.B. Mieter-Incentives) oder Mietsteigerungen (z.B. Staffelmieten) werden nicht berücksichtigt. Die Soll-Nettorendite berechnet sich wie folgt: (Soll-Nettokaltmiete pro Jahr - nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten) / Bruttokaufpreis (inklusive Erwerbsnebenkosten).

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Sonderkündigungsrecht

Das Sonderkündigungsrecht beschreibt den Anspruch auf eine vorzeitige Beendigung eines Vertragsverhältnisses. 

Im allgemeinen Sprachgebrauch ist auch die Rede von einer „außerordentlichen Kündigung“. Beim Sonderkündigungsrecht tritt eine verkürzte Kündigungsfrist in Kraft. Das Sonderkündigungsrecht kann nicht im Mietvertrag ausgeschlossen werden.
Jede der beiden Vertragsparteien kann das Mietverhältnis gemäß § 543 I BGB außerordentlich und fristlos kündigen. Die Voraussetzung ist, dass ein wichtiger Grund vorliegt. Von einem wichtigen Grund ist stets dann zu sprechen, wenn eine Vertragspartei ihre Pflichten derartig schwerwiegend verletzt, dass es der anderen Vertragspartei nicht zuzumuten ist, den Ablauf einer ordentlichen Kündigungsfrist oder eines befristeten Mietvertrages abzuwarten.
Beispielswiese kann der Vermieter nach einer Abmahnung vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und dem Mieter kündigen, wenn dieser trotz mehrfacher Hinweise einen vertragswidrigen Gebrauch des Mietobjekts fortsetzt. (Der Mieter handelt mit Autos, obwohl die Räume ausschließlich für Bürotätigkeiten gemietet wurden.) Das Gleiche gilt, wenn der Mieter die Räume erheblich gefährdet (gefährliche Substanzen lagert) oder er die Gewerbefläche vernachlässigt (vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen missachtet).
Weitere Voraussetzungen für das Sonderkündigungsrecht im Gewerbemietvertrag können sein:
- Insolvenz von Mieter oder Vermieter (§§ 108 – 112 InsO regeln die Konsequenzen für den Bestand von Mietverhältnissen)
- Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung (§§ 558, 561 BGB)
- Verweigerung der Untervermietung durch den Vermieter (§§ 540 Abs. 1, 549 BGB) 
- Tod des Mieters (§ 564 BGB)
- Nießbrauch und Nacherbschaft
- Mietvertragsdauer über mehr als 30 Jahre
- Verzug der Mietzahlung durch den Mieter
- Unzumutbarkeit (§ 569 BGB), falls Nutzung der Mietsache wegen schwerster Ordnungsmängel oder erheblicher Gesundheitsgefährdung nicht gewährleistet wird. 

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T

Traglast

Die Traglast definiert in der Baustatik die absolute Beanspruchungsgrenze einzelner Bauelemente.
Bei den statischen Berechnungen für ein Gebäude wird für jedes Teilelement die maximale Traglast berechnet. Dabei berechnet man beispielsweise die Traglast für Holzbalken oder für die Betondecke, um beim Bau und für die spätere Nutzung des Gebäudes maximale Sicherheit zu gewährleisten. Jedem Teilsystem in der Baustatik wird eine bestimmte Leistungsfähigkeit zugeordnet. Wird die maximale Belastung überschritten, ist die Stabilität des gesamten Gebäudes in Gefahr.
Generell unterscheidet man bei der Traglast zwischen den ständigen Lasten und den sogenannten Nutzlasten: Die ständigen Lasten wirken dauerhaft auf die Bauelemente ein und resultieren aus den Tragkräften des (leeren) Gebäudes. Die Nutzlasten werden durch bestimmte Situationen hervorgerufen. Hierzu zählen beispielsweise Möbel, Menschen, Maschinen, Lagerstoffe oder Fahrzeuge – Elemente, die beweglich und veränderbar sind.
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W

Warenverteilungszentrum

Unter einem Warenverteilzentrum versteht man ein großes Lager für verschiedene Waren. 
Diese werden bis zu 24 Stunden dort gelagert und dann an die jeweiligen Zwischen- oder Endhändler zugestellt. Das Warenverteilzentrum spielt somit eine wichtige Rolle im Verteilernetzwerk von Handelswaren. Es übernimmt in zentraler Lage die Zuordnung von verschiedenen dezentralen Warenlagern. Das Warenverteilzentrum ist allerdings kein Zwischen- oder Endlager, da sich die Waren dort nur sehr kurz befinden. 
Im Warenverteilzentrum wird die Handelsware kurz eingelagert, danach, je nach Auftrag, passend zusammengestellt, anschließend verpackt und weiter versandt. Da in einem großen Warenverteilzentrum täglich eine umfangreiche Anzahl an Warenausgängen und -eingängen herrscht, erfordert das ein gutes Lagerverwaltungssystem, eine Förder- sowie Kommissionierungsstrategie. Die Lagerverwaltung steuert sämtliche Vorgänge vom Eingang bis zum Warenversand. Eine ausgefeilte Fördertechnik ordnet mit der Materialflusssteuerung die Aufträge den jeweiligen Förderanlagen zu. Automatische Sortier- und Verteilungssysteme beschleunigen die Vorgänge im Distributionszentrum ebenso wie eine gute Methode der Kommissionierung. Speziell schnelle Lieferzeiten, Effizienz, Kostenersparnis und eine stetige Warenverfügbarkeit zählen zu den Vorteilen von einem Warenverteilzentrum. 

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Weighted Average Unexpired Lease Term (WAULT)

Der WAULT (oder durchschnittlich gewichtete Restlaufzeit) bezieht sich auf die verbleibende Restlaufzeit aller Mietverträge, gewichtet anhand der aktuellen IST-Nettokaltmiete.
Bei unbefristeten Mietverträgen müssen entsprechende Annahmen über die verbleibende Mietvertragslaufzeit getroffen werden.
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